La mention « avec ou sans garantie légale » change la répartition de certains risques entre le vendeur et l’acheteur. Elle ne remplace toutefois ni les déclarations complètes du vendeur, ni l’inspection de l’acheteur, ni les conseils juridiques lorsque la situation est complexe.
À retenir
- Au Québec, la garantie légale de qualité s’applique normalement sans qu’il soit nécessaire de l’ajouter.
- De façon générale, le défaut doit être suffisamment grave, exister au moment de la vente, être inconnu de l’acheteur et ne pas être apparent lors d’un examen prudent et diligent.
- Avec la garantie légale de qualité, le vendeur peut faire l’objet d’un recours si les critères applicables à un vice caché sont établis, même s’il affirme ne pas avoir connu le défaut.
Qu’est-ce que la garantie légale de qualité?
Au Québec, la garantie légale de qualité s’applique normalement sans qu’il soit nécessaire de l’ajouter. Elle protège l’acheteur contre certains défauts qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas offert le même prix, s’il les avait connus.
Cette garantie n’équivaut pas à une promesse qu’une propriété usagée est parfaite. L’âge, l’usure normale, les défauts déclarés et les problèmes qu’un acheteur prudent aurait pu constater ou faire constater doivent être distingués d’un véritable vice caché.
Quand un problème peut-il être considéré comme un vice caché?
De façon générale, le défaut doit être suffisamment grave, exister au moment de la vente, être inconnu de l’acheteur et ne pas être apparent lors d’un examen prudent et diligent. L’analyse demeure factuelle : un même problème peut être traité différemment selon les déclarations, les signes visibles, l’inspection et les circonstances de la transaction.
Un problème déjà déclaré, clairement visible ou identifié dans un rapport d’inspection n’est normalement plus « caché » pour l’acheteur. De son côté, un vendeur doit révéler les faits importants qu’il connaît et répondre avec exactitude dans les Déclarations du vendeur sur l’immeuble.
Vendre avec la garantie légale : quel impact pour le vendeur?
Avec la garantie légale de qualité, le vendeur peut faire l’objet d’un recours si les critères applicables à un vice caché sont établis, même s’il affirme ne pas avoir connu le défaut. La connaissance du vice peut toutefois influencer l’étendue de certaines conséquences juridiques.
La meilleure prévention consiste à documenter l’historique de la propriété : déclarations précises, factures, rapports, permis, sinistres, infiltrations, correctifs et recommandations reçues. Une inspection prévente ou une expertise ciblée peut aussi être envisagée selon l’immeuble, sans remplacer l’obligation de transparence.
Vendre sans garantie légale : que signifie « aux risques et périls »?
Les parties peuvent convenir d’exclure la garantie légale de qualité, mais la rédaction utilisée est déterminante. Selon l’OACIQ, une exclusion complète « sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » constitue un avertissement sérieux et peut aussi interrompre les recours fondés sur les garanties données par des propriétaires antérieurs.
Une vente sans garantie n’autorise pas le vendeur à tromper l’acheteur ou à dissimuler volontairement un fait important. L’OACIQ souligne aussi qu’il existe des formulations pouvant viser seulement la garantie du vendeur immédiat tout en préservant certains droits envers des vendeurs antérieurs. Puisque les effets sont importants, une clause adaptée devrait être validée par un juriste.
Quel impact sur le prix et la décision de l’acheteur?
Une exclusion de garantie ne détermine pas automatiquement une réduction précise. Elle ajoute plutôt un risque que l’acheteur doit évaluer avec le prix, l’âge du bâtiment, la qualité des documents, l’inspection, les travaux prévisibles et sa capacité financière à absorber un imprévu.
Pour le vendeur, l’exclusion peut réduire certains recours futurs, mais elle peut aussi diminuer le bassin d’acheteurs ou influencer leur offre et les exigences de leur prêteur. La stratégie doit donc être choisie selon le dossier plutôt que utilisée comme une mention automatique.
Que faire après la découverte d’un problème important?
L’acheteur devrait documenter rapidement la situation, éviter les travaux non urgents qui empêcheraient le vendeur de constater le problème, obtenir les expertises appropriées et aviser le vendeur par écrit dans un délai raisonnable. Une intervention urgente peut évidemment être nécessaire pour limiter les dommages.
La responsabilité et les recours possibles dépendent des faits, de la clause de garantie, des preuves et des délais. Le courtier peut transmettre les documents et orienter les parties vers les professionnels pertinents, mais un avocat ou un notaire doit fournir l’avis juridique adapté. Cet article présente de l’information générale et non un avis juridique.