Le certificat de localisation est l’un des documents qui causent le plus souvent des délais évitables dans une vente. Le vérifier tôt permet de savoir s’il décrit encore l’état actuel de la propriété et s’il pourra satisfaire les exigences du notaire.
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À retenir
- Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation présente la situation et la condition actuelles d’un immeuble par rapport aux titres, au cadastre ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter.
- Un certificat peut devenir inadéquat lorsqu’il ne reflète plus l’état actuel de l’immeuble.
- La production d’un nouveau certificat demande du temps.
Que décrit un certificat de localisation?
Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation présente la situation et la condition actuelles d’un immeuble par rapport aux titres, au cadastre ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Il comprend normalement un rapport et un plan.
Il peut notamment montrer les bâtiments, les limites du terrain, certaines servitudes, les empiètements et les éléments observables comme une piscine, une remise ou une clôture. Son rôle n’est pas de confirmer la qualité de la construction, mais de documenter la situation juridique et physique de l’immeuble.
Quand un nouveau certificat peut-il être nécessaire?
Un certificat peut devenir inadéquat lorsqu’il ne reflète plus l’état actuel de l’immeuble. L’ajout d’une piscine, d’une remise, d’un garage, d’une clôture ou d’un agrandissement, de même qu’une modification des limites ou une rénovation cadastrale, peut justifier une nouvelle vérification.
Lorsqu’un certificat de localisation fourni par le vendeur date de plus de dix ans, le notaire peut exiger qu’un nouveau document soit préparé, même si l’ancien semble encore représenter l’état actuel de la propriété. Cette pratique tient notamment compte de la prescription acquisitive immobilière de dix ans prévue au Code civil du Québec et de l’arrêt Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, dans lequel la Cour suprême du Canada a confirmé qu’un droit de propriété acquis par prescription pouvait être opposé aux propriétaires inscrits.
L’arrêt ne fixe toutefois pas une date d’expiration automatique pour tous les certificats de localisation. L’âge du document, les changements apportés à l’immeuble, le cadastre et les exigences propres à la transaction doivent être vérifiés avec le notaire instrumentant et, au besoin, avec un arpenteur-géomètre.
Pourquoi le vérifier avant la mise en marché?
La production d’un nouveau certificat demande du temps. Attendre qu’une promesse d’achat soit acceptée peut créer une course contre les délais prévus pour le financement et la signature. Une vérification au début du mandat permet de demander le document plus tôt si nécessaire.
Le certificat peut également révéler un élément qui mérite d’être expliqué ou documenté avant les visites : empiètement apparent, servitude, non-conformité possible ou différence entre l’occupation du terrain et le plan. Le repérer tôt laisse davantage de temps pour consulter les professionnels appropriés.
Qui paie le nouveau certificat?
Dans une transaction courante, le vendeur doit généralement fournir un certificat décrivant l’état actuel de l’immeuble. Si celui qu’il possède est désuet ou insuffisant, il doit normalement prévoir le coût du nouveau document, sous réserve des modalités convenues dans la promesse d’achat.
Si l’acheteur exige un nouveau certificat alors que celui du vendeur est toujours valable et qu’aucun changement n’est survenu, la répartition des frais peut être différente. Le courtier et le notaire pourront préciser l’application des clauses au dossier particulier.
La vérification à faire dès maintenant
Repérez la date du certificat, comparez son plan avec l’état actuel du terrain et dressez la liste des travaux réalisés depuis sa préparation. Vérifiez aussi si la propriété a fait l’objet d’une rénovation cadastrale ou si un changement touche une servitude, une clôture ou un bâtiment accessoire.
Cette préparation ne remplace pas l’avis de l’arpenteur-géomètre ou du notaire. Elle permet toutefois de transmettre rapidement les bons documents et de réduire le risque qu’une question découverte tardivement ralentisse la vente.