Marché immobilier au Québec : ce que révèlent les chiffres de septembre 2026

Le portrait du Québec : moins de transactions, davantage de concurrence

Le bulletin mensuel de l’APCIQ, établi à partir du système Centris, recense 7 045 ventes résidentielles en septembre. Cela représente un recul de 7 % par rapport à septembre 2025. En parallèle, 45 185 propriétés sont en vigueur à la fin du mois, soit 23 % de plus qu’un an auparavant. Les nouvelles inscriptions augmentent de 13 %.

Ma lecture de ces résultats : le choix s’élargit et la concurrence entre vendeurs augmente. Cela peut donner plus de temps pour comparer et négocier. Ce constat ne permet toutefois pas de déclarer tout le Québec en marché acheteur : la disponibilité réelle varie selon la région, le prix et le type de propriété.

Maisons, condos et plex : trois lectures distinctes

Les maisons unifamiliales représentent la majorité des ventes. Leur activité recule de 4 %, mais leur prix médian provincial monte de 3 %, à 498 500 $. Le délai moyen atteint 47 jours, deux jours de plus qu’en septembre 2025. Le ralentissement des ventes n’efface donc pas automatiquement la hausse des prix.

Les condos montrent un ajustement plus visible : les ventes reculent de 13 %, le prix médian est pratiquement stable et le délai moyen passe de 48 à 62 jours. Pour les plex de 2 à 5 logements, les ventes diminuent aussi de 13 %, alors que la médiane progresse de 4 %. Ces moyennes regroupent des marchés très différents et ne remplacent pas une analyse des revenus et des dépenses d’un immeuble.

Le mois et le cumul racontent des choses différentes

De janvier à septembre, le Québec totalise 71 323 ventes, en baisse de 5 %. Les médianes cumulatives atteignent 514 000 $ pour les maisons (+5 %), 402 000 $ pour les condos (+1 %) et 689 900 $ pour les plex (+6 %). Ces résultats décrivent neuf mois de transactions, alors que les médianes de septembre portent uniquement sur le mois.

Une médiane sépare les transactions en deux groupes égaux. Elle varie aussi avec les propriétés qui se vendent : davantage de petites unités ou de maisons haut de gamme peut modifier le résultat. Une baisse de médiane ne mesure donc pas directement la perte de valeur d’une même propriété. Les données Centris portent sur les transactions enregistrées dans ce système, et non sur tous les actes notariés du Québec.

Montréal et Québec : le même retour de l’offre, des pressions différentes

La RMR de Montréal enregistre 3 082 ventes (−12 %) et 21 793 inscriptions en vigueur (+20 %). Les médianes des maisons et des condos sont pratiquement stables sur un an. Selon le communiqué de l’APCIQ du 2 octobre, l’offre dépasse de 18 % sa moyenne des dix dernières années.

La RMR de Québec compte 776 ventes (−5 %) et 2 530 inscriptions (+35 %). Malgré cette remontée, l’APCIQ indique que l’offre reste environ deux fois moins élevée que sa moyenne historique. Les prix médians continuent d’y avancer. Le pourcentage de hausse de l’inventaire doit donc être lu avec son niveau de départ.

La Rive-Sud et les sous-régions ne suivent pas toutes le même rythme

Sur la Rive-Sud de Montréal, les ventes diminuent de 7 %, mais l’offre monte de 32 %. Le contraste est particulièrement marqué dans les condos : 1 583 inscriptions en vigueur (+43 %), 230 ventes (−14 %) et un délai moyen de 57 jours, contre 41 un an plus tôt. Leur prix médian atteint 405 500 $, en baisse de 3 %.

Même les sous-régions d’une RMR peuvent diverger. Dans la région de Québec, les ventes progressent de 23 % dans la périphérie nord, mais reculent de 24 % sur la Rive-Sud. Autour de Montréal, Vaudreuil-Soulanges et Saint-Jean-sur-Richelieu enregistrent de légères hausses. Le bulletin ne fournit pas de résultats mensuels distincts pour Brossard ou Saint-Lambert : ces chiffres régionaux ne doivent pas leur être attribués individuellement.

• Consulter le bilan détaillé de septembre sur la Rive-Sud

Ailleurs au Québec : des repères régionaux à dater correctement

Le bulletin de septembre fournit un total provincial, mais pas une fiche mensuelle détaillée pour chaque région. Pour élargir le regard, le baromètre du deuxième trimestre donne des repères plus anciens : au printemps, les ventes reculaient de 15 % à Gatineau et de 9 % à Sherbrooke, alors qu’elles augmentaient de 3 % au Saguenay et de 9 % à Trois-Rivières.

Ces variations concernent avril à juin 2026 comparé au même trimestre de 2025. Elles ne sont pas des résultats de septembre. Elles montrent pourquoi le marché québécois doit être lu comme un ensemble de marchés locaux. Le baromètre du troisième trimestre permettra de renouveler cette comparaison avec une période plus récente.

• Lire l’analyse régionale de l’APCIQ au T2 2026

Taux et emploi : le budget reste au centre de la décision

Le 2 septembre 2026, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 %. Sa prochaine décision est prévue le 28 octobre. Ce taux n’est pas le taux hypothécaire offert à un acheteur. Les taux fixes dépendent notamment des marchés obligataires; il faut comparer une offre réelle, son terme et ses conditions plutôt que présumer une baisse prochaine.

Le contexte de l’emploi invite aussi à garder une marge dans son budget. Selon Guichet-Emplois, le Québec a perdu 18 500 emplois en août, tandis que le taux de chômage est resté à 5,6 %. Il s’agit de données d’août, pas de septembre. Elles donnent un contexte économique, sans prouver à elles seules la cause des variations immobilières. Pour un achat, la stabilité de vos revenus et les dépenses totales de logement restent déterminantes.

• Estimer les versements et les frais d’achat

Plus de propriétés à vendre ne résout pas toute la question de l’offre

La revente et la construction sont deux indicateurs différents. Dans son rapport d’août publié le 16 septembre, la SCHL signale une hausse de 6 % de la tendance sur six mois des mises en chantier à Montréal par rapport à juillet. À l’échelle canadienne, cette tendance recule de 1,3 %. Les chiffres de septembre seront publiés le 16 octobre : ils ne sont pas encore disponibles au moment de cette analyse du 8 octobre.

Une mise en chantier n’est pas un logement immédiatement disponible. Et un logement neuf locatif ne se compare pas directement à une maison à vendre sur Centris. Ma lecture : le retour de l’offre en revente peut améliorer le choix à court terme, mais la diversité des logements, leur coût et leur livraison restent des enjeux distincts pour l’accès à la propriété.

Le sondage APCIQ–Léger mené du 28 juillet au 3 août 2026 apporte un autre éclairage : 92 % des non-propriétaires de 18 à 34 ans interrogés souhaitent devenir propriétaires; parmi ceux-ci, 31 % ont abandonné ce projet au cours des cinq dernières années. Ce sondage décrit des aspirations et des obstacles perçus, plutôt que les transactions de septembre.

Ce que je retiens pour votre achat ou votre vente

Le rééquilibrage élargit les possibilités, mais votre stratégie doit partir du marché qui vous concerne. Une copropriété sur la Rive-Sud, une maison dans la région de Québec et un plex à Montréal ne se négocient pas nécessairement dans les mêmes conditions.

• Pour acheter : comparez les ventes récentes et la concurrence dans votre secteur, puis gardez une marge pour l’entretien et les imprévus. Un délai moyen plus long ne garantit pas un rabais sur chaque annonce.
• Pour vendre : positionnez votre prix face aux propriétés comparables actuellement offertes. Dans un marché où le choix augmente, la préparation, les documents et la présentation prennent davantage de poids.
• Pour un condo : examinez aussi les frais, les travaux prévus et les documents de la copropriété. La médiane régionale ne suffit pas à comparer deux immeubles.
• Pour un plex : analysez les loyers, les dépenses, l’état du bâtiment et le financement. Une hausse du prix médian ne confirme pas la rentabilité d’un immeuble précis.

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